Muchos propietarios calculan lo que van a ganar restando al precio de venta lo que pagaron en su día. El número real es bastante más bajo, porque entre medias hay dos impuestos, unos cuantos gastos y varios plazos que, si se pasan, cuestan recargos. Conviene saberlo antes de firmar, no después.
En este artículo desglosamos qué impuestos se pagan al vender una vivienda en Canarias, cómo se calculan, qué exenciones existen y en qué plazo hay que presentar cada cosa, con un ejemplo con números al final.
Aviso necesario: esto es una guía informativa, no asesoramiento fiscal. Cada operación tiene matices —herencias, divorcios, no residentes, viviendas alquiladas— que cambian el resultado. Antes de firmar, contrasta tu caso con un asesor fiscal o con la Agencia Tributaria Canaria.
Los dos impuestos que paga el vendedor
Primero, una aclaración que ahorra confusiones: el ITP (el 6,5 % de Canarias en vivienda usada) y el IGIC de obra nueva los paga el comprador, no tú. El vendedor tiene otros dos frentes:
- El IRPF sobre la ganancia patrimonial, que se declara al año siguiente en la declaración de la renta.
- La plusvalía municipal (IIVTNU), que se paga al Ayuntamiento en 30 días hábiles desde la escritura.
Son impuestos distintos, con administraciones distintas y bases de cálculo distintas. Que uno salga a cero no significa que el otro también.
El IRPF: cómo se calcula tu ganancia patrimonial
Hacienda no grava el precio de venta, sino la diferencia entre lo que te costó y lo que sacas. La fórmula es:
Ganancia = (precio de venta − gastos de venta) − (precio de compra + gastos de compra)
La clave está en no olvidarte de los gastos, porque cada euro que sumes al valor de adquisición o restes al de transmisión es un euro que no tributa. Suman en la compra: el ITP o el IGIC que pagaste, la notaría, el registro, la gestoría y las inversiones de mejora (no el mantenimiento ni los muebles). Restan en la venta: la comisión de la inmobiliaria, la plusvalía municipal, el certificado energético y la cancelación registral de la hipoteca.
La ganancia va a la base del ahorro del IRPF, que en 2026 es progresiva por tramos:
- 19 % hasta 6.000 €
- 21 % de 6.000 € a 50.000 €
- 23 % de 50.000 € a 200.000 €
- 27 % de 200.000 € a 300.000 €
- 30 % a partir de 300.000 €
Los tramos son acumulativos: no pagas el 23 % de todo por superar los 50.000 €, sino cada porción a su tipo. Si vendes por debajo de lo que compraste, hay pérdida patrimonial y no pagas IRPF por la venta (además, puedes compensarla con otras ganancias).
Las exenciones que más dinero ahorran
Aquí es donde muchos propietarios pagan de más simplemente por no saber que existían:
- Reinversión en vivienda habitual. Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe en comprar otra vivienda habitual en un plazo de dos años (antes o después de la venta), la ganancia queda exenta. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional. Si ese es tu caso, calcula bien el desembolso de la nueva compra: lo tienes en los gastos de comprar una vivienda en Canarias.
- Mayores de 65 años. La venta de la vivienda habitual está totalmente exenta de IRPF, sin necesidad de reinvertir. Es la exención más potente y la que más se pasa por alto.
- Renta vitalicia. Los mayores de 65 que venden una vivienda que no es la habitual pueden dejar la ganancia exenta reinvirtiendo en una renta vitalicia asegurada, con límites y plazos concretos.
- Compras anteriores a 1995. Existen coeficientes reductores (la disposición transitoria novena de la ley del IRPF) que rebajan la ganancia de inmuebles adquiridos antes de esa fecha, con un tope global.
La plusvalía municipal en Las Palmas de Gran Canaria
La plusvalía municipal grava el aumento de valor del suelo desde que adquiriste la vivienda hasta que la vendes. Se paga en el Ayuntamiento y, en una compraventa, corre a cargo del vendedor.
Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021 y la reforma que la siguió, se puede calcular por dos métodos y elegir el que salga más bajo:
- Método objetivo: se aplica sobre el valor catastral del suelo un coeficiente según los años transcurridos.
- Método real: se calcula sobre la ganancia efectiva del suelo, comparando el valor de compra y el de venta en las escrituras.
Y hay una consecuencia importante de aquella sentencia: si vendes con pérdida, no hay impuesto. Antes se pagaba igual. Hoy, si demuestras con las escrituras que no ha habido incremento de valor, la operación no tributa, aunque sí hay que declararla.
En Las Palmas de Gran Canaria el tipo aplicable es de los más bajos entre capitales de provincia, en el entorno del 24 % sobre la base imponible, y la ordenanza municipal contempla bonificaciones de hasta el 95 % para herederos de la vivienda habitual del fallecido. Los coeficientes se actualizan cada año, así que el número exacto conviene consultarlo en la ordenanza fiscal vigente del Ayuntamiento.
Plazos que no se pueden pasar: 30 días hábiles desde la escritura en una compraventa, y 6 meses desde el fallecimiento (prorrogables otros 6) en una herencia. Fuera de plazo hay recargos, intereses y, en su caso, sanción.
Los otros gastos del vendedor
No son impuestos, pero salen del mismo sitio y conviene tenerlos en el cálculo:
- Certificado de eficiencia energética: obligatorio para publicar el anuncio. Entre 100 y 250 € según la vivienda.
- Notaría: salvo pacto en contrario, el vendedor asume la matriz de la escritura y el comprador las copias.
- Cancelación registral de la hipoteca: si tu préstamo ya está pagado pero sigue inscrito, hay que levantarlo. Suele costar entre 400 y 1.000 € con gestoría.
- IBI del año en curso: lo debe quien era propietario a 1 de enero, pero el Tribunal Supremo admite prorratearlo por días entre las partes. Conviene pactarlo por escrito.
- Certificado de estar al corriente con la comunidad y, si procede, la cuota de derrama pendiente.
- Honorarios de la inmobiliaria, si vendes con agencia.
Un ejemplo con números
Un piso comprado en 2012 en Las Palmas por 150.000 €, con 15.000 € de gastos e ITP en su día: valor de adquisición, 165.000 €. Se vende en 2026 por 260.000 €, con 12.000 € entre comisión, plusvalía municipal y certificados: valor de transmisión, 248.000 €.
La ganancia patrimonial es de 83.000 €. Aplicando los tramos: 6.000 € al 19 % (1.140 €), 44.000 € al 21 % (9.240 €) y los 33.000 € restantes al 23 % (7.590 €). Total de IRPF: 17.970 €, un tipo efectivo del 21,6 %.
Ahora el giro: si esa vivienda era la habitual del vendedor y este reinvierte el importe en otra vivienda habitual dentro de dos años, la factura baja a cero. Y si tiene más de 65 años y era su vivienda habitual, también. La diferencia entre saberlo y no saberlo son casi 18.000 €.
Los tipos del IRPF de este ejemplo son exactos, porque los fija la ley. No lo son los 12.000 € de gastos de venta ni los 15.000 € de gastos de compra: son cifras verosímiles para ilustrar el cálculo, pero en tu caso dependerán de la comisión pactada, del importe de la plusvalía municipal de tu vivienda y de lo que pagaste en su día. Haz el cálculo con tus facturas reales.
Cuatro errores que salen caros
- No guardar las facturas de la compra y de las reformas. Sin justificantes no puedes sumarlas al valor de adquisición, y pagas IRPF por una ganancia que no tuviste.
- Escriturar por debajo del precio real. Además de ser una infracción, te infla la ganancia el día que vendas y Hacienda puede comprobar el valor de referencia.
- Presentar la plusvalía por el método objetivo sin comparar. En viviendas compradas en el pico de 2007-2008, el método real suele salir mucho más barato.
- Dejar el cálculo para después de firmar. Algunas decisiones fiscales (fecha de la venta, orden de las operaciones, reinversión) solo pueden tomarse antes.
Conclusión
Los impuestos no deberían decidir si vendes, pero sí cuándo y cómo. Entre el IRPF, la plusvalía municipal y los gastos asociados, la diferencia entre una venta bien planificada y otra improvisada se cuenta en miles de euros, y casi siempre se juega antes de la firma, no después.
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